Immobilien · Schenkung
Immobilie verschenken: Haus und Grundstück zu Lebzeiten übergeben
Viele Familien übergeben Haus, Wohnung oder Grundstück nicht erst mit dem Erbfall, sondern zu Lebzeiten — aus steuerlichen Gründen, zur eigenen Absicherung oder um die Dinge in Ruhe zu ordnen. Jede Übertragung läuft über die notarielle Beurkundung. Diese Seite zeigt, welche Gründe dafür sprechen, welche Freibeträge gelten und wie der Weg zum Grundbuch aussieht.
Amtssitz Norderstedt · direkt am Amtsgericht · gesetzlich festgelegte Gebühren
Gründe
Warum zu Lebzeiten übergeben?
Steuerfreibeträge nutzen
400.000 € je Kind und Elternteil, 500.000 € beim Ehegatten — und alle zehn Jahre stehen die Freibeträge neu zur Verfügung. Frühe Übertragung kann sie mehrfach nutzbar machen.
Versorgung im Alter regeln
Nießbrauch oder Wohnrecht sichern Wohnen und Mieteinnahmen lebenslang im Grundbuch — die Immobilie geht über, die Versorgung bleibt.
Pflichtteilsansprüche steuern
Für die Pflichtteilsergänzung verliert die Schenkung nach § 2325 BGB mit jedem Jahr ein Zehntel ihres Gewichts — Details auf der Vertragsseite.
Dem Sozialregress zuvorkommen
Die Rückforderung durch den Sozialhilfeträger ist auf zehn Jahre begrenzt — wer früh überträgt, setzt die Frist früh in Gang.
Die Familie zu Lebzeiten ordnen
Übergabe, Gleichstellung der Geschwister und klare Regeln im Vertrag verhindern die Konflikte, die sonst im Erbfall aufbrechen.
Klarheit statt Erbengemeinschaft
Eine geregelte Übergabe erspart den Erben die Auseinandersetzung um die Immobilie — das Grundbuch stimmt, bevor es darauf ankommt.
Im Video
Gründe für die Schenkung — in 60 Sekunden
Schenkungsteuer
Die Freibeträge im Überblick
Schenkungsteuer fällt nur an, soweit der Wert der Zuwendung die persönlichen Freibeträge übersteigt — und diese stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Sie ist von den Notar- und Grundbuchkosten unabhängig; die steuerliche Gestaltung gehört in die Beratung vor der Beurkundung.
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner
500.000 €
Kind (je Elternteil)
400.000 €
Enkel
200.000 €
Freibeträge nach § 16 ErbStG, Stand 2026 — Angaben ohne Gewähr, keine steuerliche Beratung.
So gehen Sie es an
Die Themen im Einzelnen
Der Überlassungsvertrag
Was in den Vertrag gehört: Nießbrauch, Rückforderungsrechte, Pflege, Gleichstellung — und die Nachteile, ehrlich benannt.
Notar- und Grundbuchkosten
Die vollständige Wertetabelle von 100.000 € bis 1 Mio. € und was die Berechnung im Einzelfall verändert.
Nießbrauch & Wohnrecht
Wie die vorbehaltene Nutzung wirkt und bewertet wird.
Schenkung an Kinder
Freibeträge, Anrechnung, Rückforderung — die Familienkonstellation im Detail.
Überlassung oder Schenkung?
Was die Begriffe unterscheidet — und warum es auf den Inhalt ankommt.
Ablauf
In vier Schritten zum Grundbuch
1
Erstgespräch
Ziele, Beteiligte und Vorbehalte klären — telefonisch oder in der Kanzlei.
2
Entwurf
Der Notar erstellt den Vertragsentwurf; alle Beteiligten erhalten ihn vorab zur Durchsicht.
3
Beurkundung
Verlesen, erläutert, beurkundet — Änderungen sind bis zuletzt möglich.
4
Grundbuch
Das Eigentum wird umgeschrieben, Nutzungsrechte werden eingetragen.
Häufige Fragen zur Schenkung
Kann ich verschenken und trotzdem wohnen bleiben?
Ja — genau dafür gibt es Nießbrauch und Wohnungsrecht: Sie werden im Grundbuch eingetragen und sichern Wohnen oder Mieteinnahmen lebenslang, unabhängig vom neuen Eigentümer.
Verschenken oder vererben?
Das hängt von Zielen und Vermögen ab: Die Übergabe zu Lebzeiten nutzt Freibeträge mehrfach, ordnet die Familie früh und setzt Fristen in Gang — dafür gibt das Eigentum her, wer schenkt. Die Abwägung gehört in die Beratung.
Muss ich für die Schenkung einer Immobilie zum Notar?
Ja. Die Übertragung von Immobilien bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB) — ohne sie ist der Vertrag nichtig und das Grundbuch wird nicht geändert.
Kann ich die Schenkung rückgängig machen?
Nur über vertraglich vereinbarte Rückforderungsrechte oder enge gesetzliche Ausnahmen. Welche Klauseln üblich sind, zeigt die Seite zum Überlassungsvertrag.
Was kostet die Übertragung?
Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Immobilienwert — bei 300.000 € zusammen rund 2.170 €. Alle Werte zeigt die Kostenübersicht.
Was hat es mit den „zehn Jahren“ auf sich?
Hinter den oft zitierten „zehn Jahren“ stecken drei völlig verschiedene Fristen: die Schenkungsteuer-Freibeträge (alle zehn Jahre neu), die Abschmelzung bei der Pflichtteilsergänzung (läuft bei vorbehaltenem Nießbrauch regelmäßig nicht an!) und die Rückforderung bei Verarmung des Schenkers. Die Unterschiede erklären wir auf der Seite Nießbrauch & Wohnrecht.
Kann ich unser Haus steuerfrei auf meinen Ehepartner übertragen?
Ja — die lebzeitige Übertragung des selbst bewohnten Familienheims an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist schenkungsteuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG), und zwar ohne Wertgrenze und ohne Anrechnung auf den persönlichen Freibetrag von 500.000 €. Voraussetzung ist, dass die Immobilie den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet. Anders als beim Erwerb von Todes wegen ist die lebzeitige Übertragung nicht an eine Behaltensfrist geknüpft. Ob sie im Einzelfall sinnvoll ist — etwa mit Blick auf Rückforderungsrechte für den Fall der Scheidung —, klären wir im Gespräch.
Wie viel können Großeltern ihren Enkeln steuerfrei schenken?
Jedem Enkel stehen gegenüber jedem Großelternteil 200.000 € Freibetrag zu — alle zehn Jahre neu. Ist der Elternteil, der das Großelternteil mit dem Enkel verbindet, bereits verstorben, erhöht sich der Freibetrag auf 400.000 €. Bei größeren Vermögen kann es die Steuerlast der Familie insgesamt deutlich senken, die Enkelgeneration früh einzubinden — etwa neben den Kindern auch die Enkel direkt zu bedenken.
Aktuelle Beiträge zum Thema
Erstgespräch zur Übergabe Ihrer Immobilie
Rechtsanwalt und Notar Thomas Seidel, Amtssitz Norderstedt, Rathausallee 64–66 — unmittelbar am Amtsgericht. Der Amtsbereich umfasst Norderstedt, Henstedt-Ulzburg, Kaltenkirchen, Ellerau, Alveslohe und Tangstedt.
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