Immobilien · Schenkung · Notarkosten
Die Kosten für die Schenkung einer Immobilie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt — jeder Notar in Deutschland rechnet nach denselben Gebühren ab. Maßgeblich ist der Wert der Immobilie. Bei einem Immobilienwert von 300.000 € liegen Notar- und Grundbuchkosten im Regelfall zusammen bei rund 2.170 €.
Die folgende Tabelle zeigt die Orientierungswerte für weitere Immobilienwerte — von 100.000 € bis 1.000.000 €.
Notar- und Grundbuchkosten im Überblick
Regelfall: Schenkung ohne Gegenleistung an eine Person, lastenfreie Immobilie. Enthalten sind die 2,0-Beurkundungsgebühr (KV 21100 GNotKG), die Post- und Telekommunikationspauschale von 20 € und 19 % Umsatzsteuer sowie die 1,0-Gebühr des Grundbuchamts für die Eintragung.
Unverbindliche Orientierungswerte, gerundet auf volle Euro — ohne Auswärtsgebühr, Dokumentenpauschalen und weitere Auslagen. Maßgeblich ist die Kostenberechnung des Notars im konkreten Einzelfall nach dem GNotKG.
Was die Berechnung im Einzelfall verändern kann
Benutzungsregelungen unter den Beschenkten
Ausschluss der Auseinandersetzung nach § 753 BGB für eine bestimmte Dauer
gegenseitige Vorkaufs- oder Ankaufsrechte der Beschenkten
Vorbehalt von Nießbrauch oder Wohnrecht
übernommene Belastungen, etwa eingetragene Grundschulden
steuerliche Besonderheiten, etwa unternehmerische Nutzung oder umsatzsteuerpflichtige Vermietung
Bereit für den Entwurf?
Geschäftswert
Wie der Wert ermittelt wird — und warum er nicht verhandelbar ist
Grundlage aller Gebühren ist der Geschäftswert (§§ 46, 97 GNotKG). Bei der Schenkung einer Immobilie ist das ihr Verkehrswert — der Preis, der bei einem Verkauf am Markt zu erzielen wäre.
Der Geschäftswert wird vom Notar von Amts wegen ermittelt. Die Urkundenbeteiligten treffen gesetzliche Auskunftspflichten. Der Geschäftswert ist nicht zwischen den Beteiligten vereinbar und nicht verhandelbar. Anhaltspunkte sind unter anderem der Bodenrichtwert, Lage, Größe und Zustand der Immobilie sowie die Preise vergleichbarer Objekte laut Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der jeweiligen Gemeinde.. Eine Plausibilitätsprüfung wird zudem sowohl vom Finanzamt, wie auch vom Grundbuchamt vorgenommen.
Eine bewusst zu niedrige Wertangabe führt deshalb nicht zu niedrigeren Kosten — sie verzögert allenfalls das Verfahren führt zu Problemen mit dem Finanzamt und kann eine Strafbarkeit wegen Betruges bedeuten. Wer den Wert von Beginn an realistisch einschätzt, erhält eine belastbare Kosteneinschätzung und einen Vertragsentwurf ohne Nachbesserungen.
Im Video
Notargebühren bei der Überlassung — in 60 Sekunden
Sonderfall
Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht
Viele Eigentümer übertragen die Immobilie zu Lebzeiten und behalten sich den Nießbrauch vor: Sie wohnen weiter im Haus oder erhalten weiterhin die Mieteinnahmen. Für die Kosten hat das zwei Folgen: Das vorbehaltene Recht fließt in die Bewertung der Beurkundung ein, und seine Eintragung im Grundbuch löst eine zusätzliche Gebühr aus.
Der Wert des Nießbrauchs richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung — etwa der erzielbaren Jahresmiete — und dem Alter der berechtigten Person: Je jünger die Berechtigten, desto höher der Kapitalwert. Beim Wohnungsrecht — dem Regelfall des sogenannten Wohnrechts: der alleinigen Nutzung unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 BGB) — gilt dasselbe Prinzip, bezogen auf den Wohnwert der überlassenen Räume.
Bei den Notargebühren wirken sich vorbehaltene Rechte wie Nießbrauch oder Wohnungsrecht meistens nur auf die Grundbuchkosten, nicht aber auf die Notarkosten aus.
Durchgerechnetes Beispiel
Ein vollständiges Rechenbeispiel — Immobilienwert, Jahreswert des Nießbrauchs, Kapitalisierung nach Lebensalter und die daraus folgenden Gebühren — wird derzeit fachlich abgestimmt und an dieser Stelle ergänzt.
Wer zahlt die Notarkosten bei einer Schenkung?
Gegenüber dem Notar haften Schenker und Beschenkter als Gesamtschuldner — die Kosten können also von beiden verlangt werden. Wer sie im Innenverhältnis trägt, vereinbaren die Beteiligten frei; üblicherweise wird das direkt im Schenkungsvertrag geregelt. In der Praxis übernimmt häufig der Beschenkte die Kosten, zwingend ist das nicht.
Ablauf
Von der Anfrage bis zum Grundbuch
1
Erstkontakt und Unterlagen
Sie schildern Ihr Vorhaben; benötigt werden vor allem der Grundbuchauszug und Angaben zu den Beteiligten. Ein aktueller Auszug kann auch über die Kanzlei beschafft werden.
2
Entwurf
Der Notar ermittelt den Geschäftswert und erstellt den Vertragsentwurf. Sie erhalten ihn vorab zur Durchsicht und können Fragen stellen.
3
Beurkundungstermin
Der Vertrag wird vollständig verlesen und erläutert. Änderungen sind noch im Termin möglich.
4
Vollzug
Der Notar holt erforderliche Erklärungen und Genehmigungen ein und reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein.
5
Eintragung im Grundbuch
Mit der Umschreibung des Eigentums ist die Schenkung vollzogen. Sie erhalten die Eintragungsnachricht des Grundbuchamts.
Häufige Fragen zu den Kosten
Was kostet der Grundbucheintrag bei einer Schenkung?
Das Grundbuchamt erhebt für die Eigentumsumschreibung eine 1,0-Gebühr aus dem Immobilienwert — bei 300.000 € sind das 635 €. Wird zusätzlich ein Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen, fällt dafür eine weitere Gebühr aus dem Wert dieses Rechts an.
Sind die Notarkosten bei einer Schenkung steuerlich absetzbar?
Bei privaten Schenkungen im Regelfall nein. Anders kann es liegen, wenn die Immobilie vermietet ist oder zum Betriebsvermögen gehört — das gehört in die Abstimmung mit der steuerlichen Beratung.
Was kostet der Entwurf, wenn es nicht zur Beurkundung kommt?
Direkt starten: Fragebogen zum Vertragsentwurf
Fällt zusätzlich Schenkungsteuer an?
Das ist eine getrennte Frage: Notar- und Grundbuchkosten fallen immer an, Schenkungsteuer nur, wenn der Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt — bei Kindern 400.000 € je Elternteil, bei Ehegatten 500.000 € (alle 10 Jahre). Der Notar meldet die Schenkung dem Finanzamt. Der Notar berät nicht zum Steuerrecht. Bei anspruchsvollen steuerrechtlichen Gestaltungen sollte vor der Beurkundung ein Steuerberater hinzugezogen werden.
Worin unterscheiden sich Schenkung und Überlassungsvertrag?
Kosteneinschätzung für Ihren Fall
Rechtsanwalt und Notar Thomas Seidel mit Amtssitz Norderstedt, Rathausallee 64–66 — unmittelbar am Amtsgericht. Der Amtsbereich, innerhalb dessen der Notar auch Auswärtstermine wahrnehmen darf, umfasst Norderstedt, Henstedt-Ulzburg, Kaltenkirchen, Ellerau, Alveslohe und Tangstedt. Beteiligte aus anderen Orten können problemlos in der Geschäftsstelle in der Geschäftsstelle in Norderstedt beurkunden lassen.
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Unverbindliche Ersteinschätzung der Kosten — je realistischer die Wertangabe, desto belastbarer die Antwort.