Immobilien · Kaufvertrag
Der Immobilienkaufvertrag beim Notar: Ablauf, Kosten, Sicherheit
Der Kauf von Haus, Wohnung oder Grundstück wird in Deutschland erst mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b BGB). Bei Verbraucherverträgen erhalten Sie den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG) — Zeit, in Ruhe zu prüfen und Fragen zu stellen.
Diese Seite zeigt, wie das Verfahren beide Seiten absichert, wie der Kauf Schritt für Schritt abläuft, was er kostet — und wie Sie den Entwurf direkt beauftragen.
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Amtssitz Norderstedt · direkt am Amtsgericht · gesetzlich festgelegte Gebühren — bei jedem Notar gleich
Sicherheit
Warum das notarielle Verfahren beide Seiten schützt
Beim Immobilienkauf gehen sechsstellige Beträge zwischen Menschen hin und her, die sich oft kaum kennen. Der notarielle Kaufvertrag löst das Grundproblem: Der Käufer zahlt erst, wenn sein lastenfreier Eigentumserwerb gesichert ist — und der Verkäufer verliert sein Eigentum erst, wenn er den Kaufpreis erhalten hat.
Zug um Zug statt Vorleistung
Zahlung und Eigentumswechsel sind so verzahnt, dass keine Seite ungesichert in Vorleistung geht. Der Vertrag regelt genau, was wann geschehen muss — und wir überwachen jeden dieser Schritte.
Die Auflassungsvormerkung
Unmittelbar nach der Beurkundung wird der Käufer im Grundbuch vorgemerkt. Ab dann kann der Verkäufer die Immobilie weder ein zweites Mal verkaufen noch neu belasten — die Position des Käufers ist reserviert.
Fälligkeit erst nach Prüfung
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist, die Lastenfreistellung gesichert ist und alle Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichte vorliegen. Das prüfen wir — und teilen die Fälligkeit schriftlich mit.
Unparteiisch — und vollstreckbar
Der Notar ist kein Interessenvertreter einer Seite, sondern unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes und berät beide Seiten. Aus der Urkunde kann der Verkäufer wegen des Kaufpreises zudem direkt vollstrecken — ohne Prozess.
Ablauf
Vom Auftrag zur Eigentumsumschreibung: die 10 Schritte
Von der Beurkundung bis zur Umschreibung vergehen in der Regel vier bis acht Wochen. Die beiden häufigsten Verzögerer: Löschungsbewilligungen, die Banken erst vorlegen müssen, und der Grunderwerbsteuer-Bescheid des Finanzamts.
1
Einigung und Auftrag
Tag 1
Käufer und Verkäufer sind sich über Objekt und Preis einig. Sie übermitteln uns die Eckdaten — am schnellsten über den Online-Fragebogen.
2
Vertragsentwurf
wenige Werktage
Wir erstellen den auf Ihren Fall zugeschnittenen Entwurf und versenden ihn an beide Seiten.
3
Prüffrist
2 Wochen
Bei Verbraucherverträgen liegt der Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin vor (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Zeit für Fragen — gern auch telefonisch mit uns.
4
Beurkundung
ca. 1 Stunde
Der Vertrag wird vollständig verlesen und erläutert; Änderungen sind noch im Termin möglich. Die Finanzierungsgrundschuld des Käufers beurkunden wir idealerweise direkt mit.
5
Vollzugsvorbereitung
1–2 Wochen
Wir beantragen die Auflassungsvormerkung, fordern Löschungsbewilligungen der Banken an, holen Vorkaufsrechtsverzicht und Genehmigungen ein und zeigen den Vertrag dem Finanzamt an.
6
Grunderwerbsteuer
2–4 Wochen
Das Finanzamt schickt dem Käufer den Steuerbescheid; nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung — Voraussetzung für die Umschreibung.
7
Fälligkeitsmitteilung
Liegen alle Voraussetzungen vor, teilen wir dem Käufer schriftlich mit, dass der Kaufpreis jetzt zu zahlen ist.
8
Zahlung und Übergabe
Der Käufer zahlt direkt an den Verkäufer bzw. löst dessen Bankdarlehen ab. Danach werden Schlüssel übergeben — Besitz, Nutzen und Lasten wechseln.
9
Eigentumsumschreibung
je nach Grundbuchamt
Nach Zahlungsnachweis und Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen wir die Umschreibung im Grundbuch.
10
Abschluss
Der Käufer ist als neuer Eigentümer eingetragen; beide Seiten erhalten von uns die Vollzugsnachricht.
Unser Praxistipp für Käufer
Geben Sie uns kurz Bescheid, sobald der Grunderwerbsteuer-Bescheid bei Ihnen eingegangen und bezahlt ist. Dann wissen wir, wo das Verfahren steht — und können gezielt bei den übrigen Beteiligten nachfassen, damit Ihr Kauf nicht liegen bleibt.
Kosten
Was kostet der Kaufvertrag beim Notar?
Notar- und Grundbuchkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt — sie sind bei jedem Notar in Deutschland gleich hoch und richten sich nach dem Kaufpreis. Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten von Notar und Grundbuchamt; der Verkäufer zahlt die Löschung seiner vorhandenen Grundschulden und sonstigen Rechte.
Beispielwerte für den Grundfall: 2,0-Beurkundungsgebühr, 0,5-Vollzugsgebühr und Auslagen beim Notar; Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt. Je nach Fall kommen weitere Positionen hinzu — etwa die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld, Betreuungs- und Treuhandgebühren oder die XML-Abrufgebühr bei elektronischer Grundbucheinreichung. Verbindlich ist allein die Kostenberechnung nach dem GNotKG im konkreten Fall.
Ihre Konstellation direkt durchrechnen
Der Rechner berücksichtigt auch Grundschuldbestellung und weitere Varianten. Unverbindliche Erstinformation — verbindlich ist die Kostenberechnung nach dem GNotKG.
Einig mit der Gegenseite? Dann direkt zum Entwurf.
Im Video
Haus kaufen beim Notar — Ablauf, Kosten und wichtige Tipps
Für Verkäufer
Sie verkaufen? Das kommt auf Sie zu
Auch wenn üblicherweise der Käufer den Notar vorschlägt, weil er die Kosten trägt: Für den Verkäufer hängt am Vertrag genauso viel — Lastenfreistellung, Absicherung der Kaufpreiszahlung, Räumung und Übergabe. Drei Dinge sollten Sie früh anstoßen.
Grundschulden klären
Auf fast jeder Immobilie lasten noch Grundschulden. Wir fordern die Löschungsbewilligungen bei Ihrer Bank an — je früher wir Darlehensnummer und Bankkontakt haben, desto schneller wird der Kaufpreis fällig.
Unterlagen bereitlegen
Grundbuchangaben, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Verwalterkontakt und die letzten Abrechnungen und Protokolle, dazu der Energieausweis für die Übergabe an den Käufer.
Offenbarungspflichten ernst nehmen
Verborgene Mängel, die Sie kennen, müssen Sie ungefragt offenlegen — sonst haftet der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss. Im Zweifel sprechen Sie den Punkt im Vorfeld bei uns an.
Checklisten
Diese Angaben und Unterlagen brauchen wir
Keine Sorge um Vollständigkeit: Der Online-Fragebogen fragt alles Schritt für Schritt ab, und fehlende Punkte klären wir im Nachgang. Zur Orientierung — das sind die typischen Angaben:
Für Käufer
Namen, Geburtsdaten, Anschrift und Güterstand aller Käufer
gewünschtes Erwerbsverhältnis (Alleineigentum, je ½ oder abweichend)
Finanzierung: Bank und Grundschuldbetrag — die Grundschuldunterlagen schickt Ihre Bank am besten direkt an uns
Steuer-Identifikationsnummer (für die Anzeige an das Finanzamt)
Wunschtermin für die Übergabe
Für Verkäufer
Grundbuchangaben (Amtsgericht, Blatt), soweit bekannt — sonst reicht die Adresse
bestehende Grundschulden: Bank und Darlehensnummer für die Löschungsbewilligung
bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Verwalter, Wohngeld und Rücklage
bekannte Mängel, Altlasten oder offene Erschließungsbeiträge
mitverkauftes Inventar (z. B. Einbauküche) mit Wertanteil
Häufige Fragen
Kaufvertrag beim Notar: die häufigsten Fragen
Wer wählt den Notar aus — und wer zahlt?
Die Beteiligten können den Notar frei wählen. In der Praxis gilt: Wer zahlt, bestimmt — und das ist beim Kaufvertrag üblicherweise der Käufer. Oft kommt die Empfehlung vom Makler, wenn die Parteien selbst noch keinen Notar haben. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, ist die Wahl keine Preisfrage.
Was passiert im Beurkundungstermin?
Der Notar verliest den vollständigen Vertrag, erläutert die Regelungen und beantwortet Fragen — Änderungen sind bis zuletzt möglich. Erst danach unterschreiben alle Beteiligten. Planen Sie je nach Umfang etwa eine Stunde ein.
Was ist, wenn die Finanzierung noch nicht steht?
Beurkundet wird sinnvollerweise erst, wenn die Finanzierungszusage vorliegt. Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, bleibt der Vertrag wirksam — der Käufer schuldet den Kaufpreis. Sprechen Sie uns an, wenn die Zusage noch aussteht; dann planen wir den Termin entsprechend.
Wann muss ich den Kaufpreis zahlen?
Erst nach unserer schriftlichen Fälligkeitsmitteilung — also erst, wenn Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung und alle Genehmigungen gesichert sind. Direkt an den Verkäufer bzw. an dessen Bank, ein Notaranderkonto ist nur in besonderen Fällen nötig.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Ihre Reservierung im Grundbuch: Nach der Beurkundung eingetragen, verhindert sie, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkauft, neu belastet oder Gläubiger des Verkäufers die Zwangsvollstreckung darin betreiben. Sie ist eine der zentralen Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis.
Brauche ich zusätzlich einen Rechtsanwalt?
In aller Regel nicht: Der Notar ist gesetzlich zur Unparteilichkeit verpflichtet und muss beide Seiten über die rechtliche Tragweite belehren. Bestehen echte Interessengegensätze — etwa bei komplexen Gewerbeobjekten — kann eine zusätzliche eigene Beratung sinnvoll sein.
Wie lange dauert es bis zur Umschreibung?
Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung vergehen in der Regel vier bis acht Wochen. Am längsten dauern erfahrungsgemäß die Löschungsbewilligungen der Banken und der Grunderwerbsteuer-Bescheid — beides überwachen wir aktiv.
Was kostet es, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt?
Für einen bereits erstellten Entwurf fallen Gebühren nach dem GNotKG an; kommt es später zur Beurkundung, werden sie mit den Beurkundungsgebühren verrechnet. Die Höhe hängt vom Kaufpreis ab — fragen Sie im Zweifel vorher bei uns nach.
Ihr Kaufvertrag: beauftragen oder erst besprechen
Rechtsanwalt und Notar Thomas Seidel, Amtssitz Norderstedt, Rathausallee 64–66 — unmittelbar am Amtsgericht. Der Amtsbereich umfasst Norderstedt, Henstedt-Ulzburg, Kaltenkirchen, Ellerau, Alveslohe und Tangstedt; Beteiligte aus anderen Orten, auch aus Hamburg, beurkunden problemlos in der Geschäftsstelle.
Entwurf direkt beauftragen — zum Fragebogen
oder unten unverbindlich anfragen