Immobilien · Teilungserklärung
Die Teilungserklärung: So wird aus einem Haus Wohnungseigentum
Wer einzelne Wohnungen verkaufen, an Kinder übertragen oder getrennt beleihen will, braucht zuerst die Aufteilung: Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet und macht aus einem Grundstück rechtlich selbstständige Wohnungseigentumseinheiten mit eigenen Grundbüchern.
Diese Seite zeigt den Weg in drei Schritten — mit der zuständigen Behörde vor Ort, der Gemeinschaftsordnung als Gestaltungskern und den Kosten.
Amtssitz Norderstedt · direkt am Amtsgericht · Bauaufsicht in derselben Straße
Der Weg
In drei Schritten zum Wohnungseigentum
1
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Ein Architekt erstellt den Aufteilungsplan; die Bauaufsicht bestätigt, dass jede Einheit baulich abgeschlossen ist. In Norderstedt ist dafür das Amt für Bauordnung zuständig — Rathausallee 50, wenige Hausnummern von unserer Geschäftsstelle entfernt. Der Antrag ist formlos möglich; wir sagen Ihnen, was hineingehört.
2
Beurkundung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung legt Miteigentumsanteile, Sondereigentum und Sondernutzungsrechte fest; die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben der künftigen Eigentümer. Beides beurkunden wir in einem Termin — der Entwurf geht Ihnen vorab zu.
3
Anlegung der Wohnungsgrundbücher
Wir reichen die Urkunde mit Plan und Bescheinigung beim Grundbuchamt ein; für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt. Ab dann kann jede Wohnung einzeln verkauft, verschenkt oder beliehen werden.
Gesamtdauer je nach Behörden- und Grundbuchlaufzeit meist einige Wochen bis wenige Monate — vollständige Pläne sind der größte Beschleuniger.
Der Gestaltungskern
Die Gemeinschaftsordnung: Hier wird über Frieden entschieden
Sondernutzungsrechte
Garten, Stellplatz, Kellerabteil: Flächen des Gemeinschaftseigentums, die ein Eigentümer allein nutzen darf. Was hier nicht sauber zugeordnet wird, ist der Klassiker späterer Streitigkeiten.
Kostenverteilung
Nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche oder abweichend je Position — der Schlüssel lässt sich in der Gemeinschaftsordnung passgenau festlegen, solange noch ein Eigentümer allein entscheidet.
Nutzungsregeln
Gewerbe in der Einheit, Vermietung, Tierhaltung: Was erlaubt sein soll, gehört hinein, bevor verkauft wird — nachträgliche Änderungen brauchen in der Regel alle Eigentümer.
Öffnungsklauseln und Stimmrechte
Wie viel Beweglichkeit die Gemeinschaft später hat, entscheidet sich jetzt: Stimmrechtsregeln und Öffnungsklauseln machen die Ordnung zukunftsfest.
Bestands-WEG
Teilungserklärung ändern: Wann alle mitmüssen
Aufteilung geplant? Dann direkt zum Entwurf.
Teilungserklärung beauftragen
Kosten
Was kostet die Teilungserklärung?
Der Geschäftswert ist der Wert des Grundstücks samt Gebäude (§§ 97, 42 GNotKG). Im Regelfall — der Eigentümer teilt sein Grundstück einseitig nach § 8 WEG — fällt eine 1,0-Beurkundungsgebühr an, dazu Vollzug und Auslagen:
Objektwert
Notar gesamt (inkl. USt)
300.000 €
ca. 1.006 €
500.000 €
ca. 1.470 €
750.000 €
ca. 2.090 €
Beispielwerte für den Grundfall (1,0-Beurkundungsgebühr, Vollzugsgebühr, Post-Pauschale, Umsatzsteuer). Hinzu kommen Gerichtsgebühren für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowie Kosten von Architekt und Bauaufsicht. Bei vertraglicher Einräumung von Wohnungseigentum (§ 3 WEG) gilt die doppelte Beurkundungsgebühr. Der Geschäftswert wird von Amts wegen ermittelt; verbindlich ist allein die Kostenberechnung nach dem GNotKG.
Zur Einordnung: Den Kosten steht gegenüber, dass jede Einheit danach einzeln verkäuflich ist — der Wertunterschied zwischen einem Mehrfamilienhaus im Ganzen und der Summe seiner Wohnungen trägt die Aufteilung in aller Regel um ein Vielfaches.
Häufige Fragen
Teilungserklärung: die häufigsten Fragen
Brauche ich zwingend einen Architekten?
Für den Aufteilungsplan: praktisch ja — die Bauaufsicht verlangt maßstabsgerechte, von einer bauvorlageberechtigten Person gefertigte Pläne. Wir nennen Ihnen gern die Anforderungen, die das Amt für Bauordnung in Norderstedt stellt.
Wie lange dauert die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Das hängt von Vollständigkeit der Unterlagen und Auslastung der Behörde ab — planen Sie einige Wochen ein. Der Antrag beim Amt für Bauordnung ist formlos möglich; die Teilungserklärung bereiten wir parallel vor, damit keine Zeit verloren geht.
Kann ich auch nur zwei Wohnungen bilden?
Ja — die Aufteilung eines Zweifamilienhauses in zwei Einheiten ist einer der häufigsten Fälle: für den Verkauf einer Wohnung, die Übertragung an ein Kind oder die getrennte Finanzierung.
Was ist Teileigentum?
Wohnungseigentum für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume: Läden, Büros, auch Tiefgaragen-Stellplätze. Es entsteht in derselben Teilungserklärung und erhält ebenfalls ein eigenes Grundbuchblatt.
Das Haus ist vermietet — geht die Aufteilung trotzdem?
Ja, die Mietverhältnisse bestehen fort. Wichtig: Bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen entsteht beim späteren Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters, und je nach Lage können Kündigungsschutzfristen gelten — das besprechen wir vor der Beurkundung.
Was kostet die Änderung einer bestehenden Teilungserklärung?
Das hängt vom Gegenstand der Änderung ab — der Geschäftswert richtet sich nach ihrer wirtschaftlichen Bedeutung, nicht automatisch nach dem ganzen Objektwert. Schildern Sie uns den Fall, dann erhalten Sie eine belastbare Einordnung.
Teilungserklärung beauftragen oder erst besprechen
Rechtsanwalt und Notar Thomas Seidel, Amtssitz Norderstedt, Rathausallee 64–66 — unmittelbar am Amtsgericht, das Amt für Bauordnung liegt in derselben Straße. Beteiligte aus anderen Orten, auch aus Hamburg, beurkunden problemlos in der Geschäftsstelle.
Entwurf direkt beauftragen — zum Fragebogen
oder unten unverbindlich anfragen