Immobilien · Schenkung · An Kinder
Die Immobilie an die Kinder verschenken
Die Übertragung an die eigenen Kinder ist der häufigste Fall der Schenkung zu Lebzeiten — steuerlich attraktiv, aber nur mit den richtigen Sicherungen im Vertrag. Diese Seite zeigt die Freibeträge-Rechnung, den Ausgleich unter Geschwistern und die Klauseln, die Eltern absichern.
Amtssitz Norderstedt · direkt am Amtsgericht · gesetzlich festgelegte Gebühren
Freibeträge
Die Rechnung, die kaum jemand kennt
800.000 € je Kind — alle zehn Jahre
Jedes Elternteil hat gegenüber jedem Kind einen Schenkungsteuer-Freibetrag von 400.000 € — bei gemeinsamen Kindern zusammen also 800.000 €, und nach zehn Jahren stehen die Freibeträge erneut zur Verfügung. Wer früh beginnt, kann auch größere Immobilienvermögen über zwei Jahrzehnte steuerfrei übertragen.
Freibeträge nach § 16 ErbStG, Stand 2026 — Angaben ohne Gewähr, keine steuerliche Beratung.
Bereit für den Entwurf?
Absicherung
Rückforderungsrechte: die Absicherung der Eltern
Scheidung des Kindes
Damit die Immobilie im Fall einer Scheidung nicht in den Zugewinnausgleich des Schwiegerkindes fällt, wird die Rückforderung für diesen Fall vereinbart.
Insolvenz oder Vollstreckung
Gerät das Kind in die Insolvenz, holt das Rückforderungsrecht die Immobilie zurück, bevor Gläubiger zugreifen.
Vorversterben des Kindes
Stirbt das beschenkte Kind zuerst, verhindert die Rückforderung, dass die Immobilie an Dritte fällt statt in die Familie zurück.
Sonderfall
Schenkung an minderjährige Kinder
Auch Minderjährige können Immobilien erwerben — aber die Eltern können ihr Kind bei diesem Geschäft nicht immer selbst vertreten. Je nach Gestaltung ist ein Ergänzungspfleger zu bestellen und eine familiengerichtliche Genehmigung einzuholen; ob das nötig ist, hängt davon ab, ob die Schenkung für das Kind rechtlich lediglich vorteilhaft ist — vorbehaltene Rechte und übernommene Belastungen spielen dafür eine zentrale Rolle. Das gehört zwingend in die Gestaltung, bevor beurkundet wird.
Häufige Fragen zur Schenkung an Kinder
Sind die Notarkosten bei einer Schenkung an Kinder steuerlich absetzbar?
Bei privaten Schenkungen im Regelfall nein. Anders kann es liegen, wenn die Immobilie vermietet ist oder zum Betriebsvermögen gehört — das gehört in die Abstimmung mit der steuerlichen Beratung.
Können wir an zwei Kinder je zur Hälfte übertragen?
Ja — dann entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft. Sinnvoll sind ergänzende Regeln: Benutzungsregelung, Ausschluss der Auseinandersetzung für eine bestimmte Zeit, gegenseitige Ankaufsrechte. Das erhöht den Regelungsumfang und fließt in die Bewertung ein.
Was ist, wenn ein Kind die Immobilie bekommt und die anderen Geld?
Das regeln Gleichstellungsgelder: Der Übernehmer zahlt an die Geschwister — mit klaren Beträgen und Fälligkeiten im selben Vertrag. Ob die Zuwendung später auf Erb- oder Pflichtteil angerechnet wird, sollte ausdrücklich bestimmt werden.
Behalten wir als Eltern ein Mitspracherecht?
Über Vorbehalte: Nießbrauch oder Wohnungsrecht sichern die Nutzung, Rückforderungsrechte und Zustimmungsvorbehalte für Verkauf oder Belastung sichern die Kontrolle. Ganz ohne Übergabe von Verantwortung geht es allerdings nicht — auch das gehört ins Erstgespräch.
Was ist eine Kettenschenkung — und ist sie zulässig?
Bei der Kettenschenkung wird in zwei Schritten übertragen: zum Beispiel zunächst vom Eigentümer an den eigenen Ehegatten (Freibetrag 500.000 €), der später einen Teil an das gemeinsame Kind weiterschenkt — so stehen dem Kind die Freibeträge beider Elternteile von je 400.000 € offen. Die Rechtsprechung erkennt das an, wenn der zuerst Beschenkte frei über das Erhaltene entscheiden kann: keine Weitergabeverpflichtung, eigene Entscheidung, sauberer zeitlicher Abstand. Ob und wie sich das in Ihrem Fall gestalten lässt, gehört in die Beratung — die Verträge müssen aufeinander abgestimmt sein.
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