Immobilien · Überlassungsvertrag
Der Überlassungsvertrag: Immobilie zu Lebzeiten übertragen
Überlassungsvertrag ist der in der Praxis übliche Begriff für die notarielle Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten — meist an die eigenen Kinder, häufig verbunden mit Nießbrauch, Wohnrecht oder anderen Vorbehalten. Der Vertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB); ohne sie ist er nichtig, und das Grundbuch wird nicht umgeschrieben.
Diese Seite erklärt, was in den Vertrag gehört, worin er sich von Schenkung und Verkauf unterscheidet, welche Nachteile er haben kann — und wie die Übertragung Schritt für Schritt abläuft.
Amtssitz Norderstedt · direkt am Amtsgericht · gesetzlich festgelegte Gebühren
Einsatzfälle
Wann der Überlassungsvertrag das richtige Instrument ist
Selbstnutzung im Alter
Das Haus geht auf die Kinder über, das lebenslange Wohn- oder Nutzungsrecht bleibt im Grundbuch gesichert.
Freibeträge nutzen
Die schenkungsteuerlichen Freibeträge — 400.000 € je Kind und Elternteil — stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Eine frühe Übertragung kann sie mehrfach nutzbar machen.
Geschwister gleichstellen
Erhält ein Kind die Immobilie, gleichen Gleichstellungsgelder oder Anrechnungsregeln die Geschwister aus — festgehalten im selben Vertrag.
Den Ehegatten absichern
Nutzungsrechte und Rückforderungsklauseln sichern den übergebenden Ehegatten ab, auch für den Fall, dass sich die Lebensumstände ändern.
Pflichtteilsansprüche verringern
Sollen einzelne Pflichtteilsberechtigte (z.B. Kinder) im Ergebnis weniger erhalten, hilft die frühe Übertragung: Bei der Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) schmilzt der anzusetzende Wert der Schenkung um ein Zehntel je Jahr ab — nach zehn Jahren bleibt sie vollständig außer Ansatz. Wichtig: Ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnungsrecht kann den Beginn dieser Frist hindern; auch das gehört in die Gestaltung.
In der Praxis der häufigste Anlass
Die Zehn-Jahres-Frist beim Sozialträgerregress
Reicht das eigene Einkommen im Pflegefall nicht aus, kann der Sozialhilfeträger verschenktes Vermögen zurückfordern — allerdings nur, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt (§§ 528, 529 BGB). Nach Ablauf der Frist ist die Rückforderung ausgeschlossen. Wer die Immobilie früh überträgt, setzt die Frist früh in Gang.
Überlassung, Schenkung oder Verkauf — die Begriffe sortiert
Reine Schenkung
Unentgeltliche Übertragung ohne Gegenleistung. Volle schenkungsteuerliche Relevanz; eine Rückforderung ist nur in engen gesetzlichen Fällen oder bei ausdrücklicher Vereinbarung möglich.
Überlassung mit Vorbehalten
Der Regelfall in Familien: Übertragung gegen Nießbrauch oder Wohnrecht, Pflegeverpflichtung, Gleichstellungsgelder oder Rückforderungsrechte. Rechtlich meist eine gemischte Schenkung.
Verkauf
Übertragung gegen vollen Kaufpreis — keine Schenkung. Liegt der Preis unter dem Verkehrswert, entsteht auch hier ein Schenkungsanteil (gemischte Schenkung).
Der Begriff sagt nichts über die Kosten — aber viel über den Inhalt: Entscheidend ist nicht, wie der Vertrag heißt, sondern welche Vorbehalte und Gegenleistungen er regelt.
Vertragsinhalt
Was in den Überlassungsvertrag gehört
Nießbrauch oder Wohnrecht
Die Übergeber bleiben in der Immobilie wohnen — als Wohnungsrecht meist unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 BGB) — oder erhalten weiterhin die Mieteinnahmen — im Grundbuch dinglich gesichert.
Klärt im Termin: Wie bleibt Ihre eigene Nutzung dauerhaft abgesichert?
Rückforderungsrechte
Für definierte Fälle kommt die Immobilie zurück: Vorversterben des Kindes, Verkauf oder Belastung ohne Zustimmung, Insolvenz, Scheidung.
Klärt im Termin: In welchen Fällen soll die Übertragung rückabgewickelt werden können?
Pflege- und Versorgungsleistungen
Wart- und Pflegeverpflichtungen des Übernehmers lassen sich verbindlich regeln — und für den Streitfall beziffern.
Klärt im Termin: Welche Unterstützung dürfen Sie verbindlich erwarten?
Gleichstellungsgelder
Erhält ein Kind die Immobilie, gleichen Zahlungen an die Geschwister den Wert aus — mit klaren Fälligkeiten.
Klärt im Termin: Wie bleiben die Geschwister fair beteiligt?
Anrechnung auf Erb- und Pflichtteil
Ob die Zuwendung später auf Erb- oder Pflichtteilsansprüche angerechnet wird, bestimmt der Vertrag — nicht der Zufall. Erklärt ein Kinde bei der Übertragung einen Pflichtteilsverzicht nach dem Erstversterbenden der Eltern, ist der überlebende Ehegatte vor einer Inanspruchnahme zu Lebzeiten abgesichert.
Klärt im Termin: Wie wirkt die Übertragung im späteren Erbfall?
Übernahme von Belastungen
Eingetragene Grundschulden und laufende Darlehen: Der Vertrag regelt, wer sie übernimmt und wie die Bank beteiligt wird.
Klärt im Termin: Wer trägt die bestehenden Verbindlichkeiten weiter?
Bereit für den Entwurf?
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Welche Nachteile hat ein Überlassungsvertrag?
Die Übertragung zu Lebzeiten hat handfeste Vorteile — sie hat aber auch Konsequenzen, die vor der Beurkundung auf den Tisch gehören:
Das Eigentum ist übertragen — zurück kommt es nur über vereinbarte Rückforderungsrechte oder in engen gesetzlichen Ausnahmefällen.
Verarmt der Schenker innerhalb von zehn Jahren, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung über § 528 BGB zurückfordern (Sozialregress). Für diesen Fall können im Vertrag jedoch entsprechende Klauseln aufgenommen werden, die dieses Risiko eingrenzen.
Ohne klare Gleichstellungs- und Anrechnungsregeln ist die Übertragung eine häufige Quelle von Geschwisterkonflikten im Erbfall.
Ein späterer Verkauf oder eine Beleihung der Immobilie ist gegen die eingetragenen Rechte der Übergeber (ohne deren Mitwirkung) praktisch nicht möglich.
Der Pflegefall verändert die Lage: Nutzungsrechte und Pflegeverpflichtungen sollten dafür ausdrücklich geregelt sein.
Genau diese Risiken sind der Grund, warum die Vorbehalts- und Rückforderungsklauseln der eigentliche Kern des Vertrags sind — nicht die Übertragung selbst.
Ablauf
Vom Erstgespräch bis zum Grundbuch
1
Erstgespräch
Tag 1
Ziele klären: Wer erhält die Immobilie, welche Vorbehalte sichern die Übergeber ab, wie werden Geschwister beteiligt.
2
Entwurf
wenige Werktage
Der Notar erstellt den Vertragsentwurf und übersendet diesen vorab an alle Beteiligten zur Durchsicht.
3
Beurkundungstermin
nach Ihrer Prüfung
Der Vertrag wird vollständig verlesen und erläutert; Änderungen sind noch im Termin möglich.
4
Vollzug
1–3 Wochen
Der Notar holt erforderliche Erklärungen und Genehmigungen (z.B. von Banken, Verwaltern etc,) ein und reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein.
5
Grundbuch
je nach Grundbuchamt
Das Eigentum wird umgeschrieben, Nießbrauch oder Wohnrecht werden eingetragen. Damit ist die Übertragung vollzogen.
So bleibt es zügig
Von der Beurkundung bis zur Umschreibung vergehen meist drei bis sechs Wochen. Der häufigste Verzögerer sind Löschungsbewilligungen, wenn noch Grundschulden im Grundbuch stehen — nennen Sie uns früh Bank und Darlehensnummer, dann fordern wir sie sofort an.
Was kostet ein Überlassungsvertrag?
Die Gebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Wert der Immobilie. Zur Orientierung: Bei 300.000 € liegen Notar- und Grundbuchkosten im Regelfall zusammen bei rund 2.170 €, bei 500.000 € bei rund 3.184 €. Ein vorbehaltener Nießbrauch erhöht die Grundbuchkosten um die Eintragung des Rechts.
Zur vollständigen Kostentabelle (100.000 € bis 1 Mio. €)
Checkliste
Diese Angaben und Unterlagen bringen das Verfahren in Gang
Keine Sorge um Vollständigkeit: Der Online-Fragebogen fragt alles Schritt für Schritt ab, und Fehlendes klären wir im Nachgang. Zur Orientierung — das sind die typischen Punkte:
Namen, Geburtsdaten, Anschrift und Güterstand aller Beteiligten
Grundbuchangaben (Amtsgericht, Blatt), soweit bekannt — sonst genügt die Adresse
gewünschte Vorbehalte: Nießbrauch, Wohnungsrecht, Pflege, Rückforderungsrechte
bestehende Grundschulden: Bank und Darlehensnummer (für Löschung oder Übernahme)
Gleichstellung von Geschwistern: Beträge oder Regelungswunsch
ungefährer Wert der Immobilie — der Geschäftswert wird von Amts wegen ermittelt
Häufige Fragen zum Überlassungsvertrag
Brauche ich für einen Überlassungsvertrag einen Notar?
Ja. Verträge über die Übertragung von Grundstücken und Immobilien bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig, und das Grundbuchamt nimmt keine Umschreibung vor.
Was bedeutet „Überlassungsvertrag mit Auflassung“?
Die Auflassung ist die förmliche Einigung über den Eigentumsübergang (§§ 873, 925 BGB). Sie wird regelmäßig direkt im Überlassungsvertrag mitbeurkundet — ein eigener Termin ist dafür nicht nötig.
Ist ein Übertragungsvertrag dasselbe wie ein Überlassungsvertrag?
Ja. Überlassungsvertrag, Übertragungsvertrag und Übergabevertrag bezeichnen dasselbe Geschäft: die notarielle Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten.
Gibt es ein Muster für den Überlassungsvertrag?
Direkt starten: Fragebogen zum Vertragsentwurf
Kann ich die Übertragung rückgängig machen?
Nur über die im Vertrag vereinbarten Rückforderungsrechte — oder in engen gesetzlichen Ausnahmefällen wie grobem Undank oder Verarmung des Schenkers (§§ 528, 530 BGB). Deshalb gehören Rückforderungsklauseln in praktisch jeden Überlassungsvertrag.
Was passiert im Pflegefall?
Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung bedürftig, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern. Vorbehaltene Nutzungsrechte und vereinbarte Pflegeleistungen beeinflussen die Bewertung — das gehört in die Beratung vor der Beurkundung.
Erstgespräch zur Übertragung Ihrer Immobilie
Rechtsanwalt und Notar Thomas Seidel, Amtssitz Norderstedt, Rathausallee 64–66 — unmittelbar am Amtsgericht. Der Amtsbereich, innerhalb dessen der Notar auch Auswärtstermine wahrnehmen darf, umfasst Norderstedt, Henstedt-Ulzburg, Kaltenkirchen, Ellerau, Alveslohe und Tangstedt. Beteiligte aus anderen Orten können problemlos in der Geschäftsstelle beurkunden lassen.
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