Immobilien · Schenkung · Nießbrauch & Wohnrecht
Nießbrauch und Wohnrecht: Die Immobilie übergeben, die Nutzung behalten
Wer Haus oder Wohnung zu Lebzeiten übergibt, behält sich meist die Nutzung vor — als Nießbrauch oder als Wohnungsrecht, beides dinglich gesichert im Grundbuch. Welches Recht passt, entscheidet über Mieteinnahmen, Pflichten, Steuern und Fristen.
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Die drei Rechte
Nießbrauch, Wohnungsrecht, Wohnrecht — was ist was?
Nießbrauch
Das umfassendste Nutzungsrecht (§ 1030 BGB): selbst bewohnen oder vermieten — die Mieteinnahmen bleiben beim Nießbraucher. Üblich, wenn die Immobilie vermietet ist oder die Erträge zur Versorgung gebraucht werden.
Wohnungsrecht
Das Recht, die Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen (§ 1093 BGB) — der Regelfall in Übergabeverträgen und meist gemeint, wenn vom „Wohnrecht“ die Rede ist. Vermieten kann der Berechtigte nicht.
Wohnrecht im engeren Sinn
Die Befugnis, die Immobilie gemeinsam mit dem Eigentümer zu benutzen — etwa in einer wohngemeinschaftsähnlichen Konstellation. In der Praxis selten und mit dem Wohnungsrecht nicht zu verwechseln.
Entscheidend ist der Vertragstext, nicht das Alltagswort: Wer „Wohnrecht“ sagt, meint fast immer das Wohnungsrecht — die alleinige Nutzung unter Ausschluss des Eigentümers.
Rechte & Pflichten
Wer trägt was?
Gewöhnliche Unterhaltung
Laufende Instandhaltung und die üblichen Lasten trägt regelmäßig, wer nutzt — beim Nießbrauch also der Berechtigte (§§ 1041, 1047 BGB).
Außergewöhnliche Maßnahmen
Dach, Heizung, Substanz: Außergewöhnliche Ausbesserungen sind im Ausgangspunkt Sache des Eigentümers — der Vertrag kann es anders verteilen.
Versicherung & Abgaben
Wer Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Anliegerbeiträge trägt, sollte ausdrücklich geregelt werden — genau hier entsteht später Streit.
Grundbuch
Dinglich gesichert — was das bedeutet
Nießbrauch und Wohnungsrecht werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Damit wirken sie gegen jeden späteren Eigentümer — auch bei Verkauf oder Zwangsversteigerung kommt es auf den Rang der Eintragung an. Genau deshalb gehört die Rangfrage in den Vertrag: Ein nachrangig eingetragenes Recht kann im Ernstfall leer ausgehen.
Bewertung
Was ist das Recht wert?
Der Wert von Nießbrauch und Wohnungsrecht ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung — etwa der erzielbaren Jahresmiete oder dem Wohnwert — multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor, der vom Alter der berechtigten Person abhängt: Je jünger die Berechtigten, desto höher der Wert des Rechts. Dieser Wert spielt an drei Stellen eine Rolle: bei den Gebühren für die Grundbucheintragung, bei der Schenkungsteuer (der Kapitalwert mindert den steuerpflichtigen Erwerb) und bei den erbrechtlichen Fristen.
Durchgerechnetes Beispiel
Ein vollständiges Rechenbeispiel — Jahreswert, Kapitalisierung nach Lebensalter und die Folgen für Gebühren und Steuer — wird derzeit fachlich abgestimmt und an dieser Stelle ergänzt.
Bereit für den Entwurf?
Wichtig für die Gestaltung
Die drei Zehn-Jahres-Fristen
§ 16 ErbStG
Schenkungsteuer
Die persönlichen Freibeträge — etwa 400.000 € je Kind und Elternteil — stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Diese Frist läuft ab der Schenkung, auch bei vorbehaltenem Nießbrauch. Wer früh überträgt, kann Freibeträge mehrfach nutzen.
§ 2325 BGB
Pflichtteilsergänzung
Verschenktes wird beim Pflichtteil zehn Jahre lang berücksichtigt und schmilzt pro Jahr um ein Zehntel ab. Aber: Bei vorbehaltenem Nießbrauch läuft diese Frist regelmäßig gar nicht erst an — die Schenkung bleibt dann voll ergänzungspflichtig.
§§ 528, 529 BGB
Rückforderung bei Verarmung
Verarmt der Schenker innerhalb von zehn Jahren — etwa durch Pflegekosten —, kann die Schenkung zurückgefordert werden; das Sozialamt kann diesen Anspruch überleiten. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Anspruch ausgeschlossen.
Ein vorbehaltener Nießbrauch kann den Beginn der Zehn-Jahres-Frist für die Pflichtteilsergänzung hindern — die Abschmelzung läuft dann nicht an. Zugleich mindert der Kapitalwert des Rechts den schenkungsteuerpflichtigen Erwerb. Beide Wirkungen gehören zusammen betrachtet: Was steuerlich hilft, kann pflichtteilsrechtlich unerwünscht sein. Genau diese Abwägung ist Kern der Gestaltungsberatung.
Was kostet der Vorbehalt?
Für die Eintragung von Nießbrauch oder Wohnungsrecht fällt eine zusätzliche Grundbuchgebühr aus dem Wert des Rechts an; auch in die Bewertung der Beurkundung fließt der Vorbehalt ein. Die Orientierungswerte für die Übertragung selbst zeigt die Kostenübersicht.
Zur Kostenübersicht mit Tabelle
Häufige Fragen zu Nießbrauch und Wohnrecht
Worin unterscheiden sich Wohnrecht und Wohnungsrecht?
Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt dazu, die Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen — das ist der Regelfall in Übergabeverträgen. Das Wohnrecht im engeren Sinn ist nur die Befugnis zur Mitbenutzung gemeinsam mit dem Eigentümer. Was gilt, entscheidet der Vertragstext, nicht das Alltagswort.
Kann ich mit Nießbrauch die Immobilie vermieten?
Ja — das ist der zentrale Unterschied zum Wohnungsrecht: Der Nießbraucher darf selbst nutzen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen.
Was passiert mit dem Recht im Pflegeheim-Fall?
Das Recht bleibt bestehen, auch wenn es nicht mehr ausgeübt wird. Ob und wie es verwertet oder abgelöst werden kann — und was das für den Sozialregress bedeutet — sollte im Vertrag geregelt werden und gehört in die Beratung.
Wie wird das Recht wieder gelöscht?
Endet das Recht mit dem Tod des Berechtigten, genügt für die Löschung im Grundbuch regelmäßig die Sterbeurkunde. Ein Verzicht zu Lebzeiten ist möglich, kann aber schenkungsteuerliche Folgen haben.
Nießbrauch oder Wohnungsrecht — was passt wann?
Als Faustregel: Nießbrauch, wenn Mieteinnahmen gesichert werden sollen oder Vermietung denkbar bleiben muss; Wohnungsrecht, wenn es allein um das Wohnen im eigenen Zuhause geht. Die Wahl beeinflusst Bewertung, Steuern und Fristen — sie gehört in die Beratung.
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