Haus und Grundstueck verkaufen Notar Norderstedt

Sie möchten Ihr Haus verkaufen und suchen einen Notar?

 

Warum muss man beim Hauskauf zum Notar?

 

Eigener Grund und Boden, die eigenen vier Wände. Das ist der Traum vieler Menschen. Daür sind sie bereit, ihr gesamtes Erspartes zu opfern und Kredite aufzunehmen. Für Käufer und Verkäufer geht es meist um viel Geld. Damit keiner von beiden bei diesem wichtigen Geschäft böse Überraschungen erlebt, schreibt der Gesetzgeber zum Schutz aller Beteiligten vor, dass alle Kaufverträge über Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen sowie Erbbaurechte nur dann rechtsgültig sind, wenn sie von einem Notar beurkundet werden.

Die Aufgabe des Notars ist es dabei, als unparteiischer und neutraler Berater die Beteiligten vor Nachteilen zu bewahren. Dazu erforscht er den Willen der Beteiligten, schlägt sachgerechte Regelungen vor und setzt die getroffenen Vereinbarungen anschließend in einen wasserichten Vertrag um. Bei Zweifeln oder Fragen, können sich Käufer und Verkäfer in jeder Lage des Verfahrens an den Notar wenden, ohne dass dafür Mehrkosten entstehen. Zögern Sie nicht zu fragen, Ihr Notar beantwortet sie Ihnen gern.

Nach der Beurkundung des Kaufvertrages übernimmt der Notar auf Wunsch der Beteiligten auch die gesamte Abwicklung des Vertrages.

Der Notar sorgt für eine ausgewogene Vertragsgestaltung und übernimmt die komplizierte Vertragsabwicklung. Die Beratung ist dabei immer in den Gebühren des Notars enthalten.

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Ablauf Hauskauf beim Notar

Ablauf beim Kauf einer Immobilie

 

 

1. Beauftragung des Notars und Ermittlung des Sachverhalts

Zuerst müssen die Beteiligten den Notar mit dem Entwurf eines notariellen Kaufvertrages beauftragen und ihm die dafür erforderlichen Informationen mitteilen. Hierfür stellen wir den Beteiligten dynamische Onlinefragebögen zur Verfügung. Alternativ können Sie auch ein PDF- bzw. Papier-Formular ausfüllen oder persönlich zu uns in die Kanzlei kommen.

Die Verwendung der Formulare dient lediglich dazu, die Abwicklung der Angelegenheit für möglichst komfortabel für die Beteiligten zu gestalten. Selbstverständlich beraten wir Sie aber auch gern persönlich am Telefon oder Vor-Ort in der Kanzlei und helfen Ihnen beim Ausfüllen.

In den meisten Fällen kann der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie nicht sofort aus eigenen Mitteln aufbringen, sondern ist dafür auf einen Kredit angewiesen. Der Käufer sollte den Finanzierungsplan frühzeitig mit seiner Bank festgelegt haben. Dies ermöglicht es dem Notar, passende vertragliche Zahlungsfristen vorzuschlagen. Wenn die Bank dem Notar die für die Grundschuld oder Hypothek erforderlichen Angaben rechtzeitg zugeschickt hat, kann der Notar alles so vorbereiten, dass die Bestellung der Sicherheit noch im gleichen Termin wie die Beurlundung des Kaufvertrages erfolgen kann. Hierdurch kann der Käufer Kosten einsparen.

(Finanzierungs-) Grundschuld

In den meisten Fällen muss der Käufer für den Kaufpreis einen Kredit aufnehmen. In diesen Fällen verlangt die finanzierende Bank vom Käufer zur Absicherung des Darlehens die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Die Bank möchte sich damit für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann.

Der Notar beurkundet auch die zur Absicherung der Bank erforderlichen Grundschulden oder Hypotheken und veranlasst für die Beteiligten die Eintragung der Grundschuld als Belastung des Grundstücks im Grundbuch. Weitere Informationen zum Thema Grundschuld finden Sie hier.

Soll nicht gleich ein ganzes Grundstück, sondern nur ein Teil davon veräußert werden, berät Sie der Notar zu den verscheidenen Gestaltungsmöglichkeiten, wie Ihr Vorhaben am besten umgesetzt werden kann. in Betracht kommen insoweit insbesondere die Realteilung sowie die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgeset (WEG) oder auch Gestaltungen, bei der das Grundstück als solches im Grundbuch bleibt, wie es ist, den Beteiligten aber einzelne Rechte an dem Grundstück (z.B. ein Nießbrauch) eingeräumt werden.

Realteilung

Ein Grundstück kann in der Weise geteilt werden, dass ein Teil des Grundstücks rechtlich vom Rest abgetrennt wird. Aus einem Grundstück werden also zwei Grundstücke, die auch jeweils eigene Einträge im Grundbuch erhalten. Dieser Vorgang wird als Realteilung bezeichnet.

Aufteilung in Wohnungseigentum nach WEG

Eine andere Möglichkeit der Teilung eines Grundstücks besteht darin, dass Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufzuteilen. Dabei bleibt das Grundstück als solches im Grundbuch bestehen, wie es ist. Zusätzlich werden jedoch für dieses Grundstück im Grundbuch eigene Wohnungseigentums-Grundbücher angelegt. Durch einen Aufteilungsplan wird die Fläche des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude immer zwangsläufig 2 verschiedene Arten von Eigentum aufgeteilt: Das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum. Weitere Informationen zum Thema Wohnungseigentum finden Sie hier.

Wenn es sich bei dem Kaufvertrag über die Immobilie um einen soganannten Bauträgervertrag handelt, sieht das Gesetz Regelungen zum SChutz des Käufers vor, die der Notar bei der Gestaltung berücksichtigen muss.

Bauträgervertrag

Werden Wohnungen oder Gebäude verkauft, die noch nicht fertiggestellt sind, handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Der Verkäufer wird in diesen Fällen als Bauträger bezeichnet. Mehr zum Thema Bauträgervertrag finden Sie hier.

2. Entwurf des Kaufvertrages durch den Notar und Übersendung an die Beteiligten

Im zweiten Schritt erstellt der Notar einen an die individuellen Bedürfnisse der Beteiligten angepassten „maßgeschneiderten“ Entwurf des Kaufvertrages. Änderungen nimmt der Notar nach Absprache mit den Beteiligten jederzeit ohne Mehrkosten vor. Gleichzeitig stimmt der Notar mit den Beteiligten einen Termin für die Beurkundung ab.

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14-Tägige Bedenkfrist bei Verbrauchern

Für viele Fälle zwischen Unternehmern und Verbrauchern hat der Gesetzgeber eine Bedenkfrist von 14 Tagen zwischen der Übersendung des Entwurfs des Kaufvertrages und dem Termin zur verbindlichen Unterschrift vorgeschrieben. Vorher darf der Notar den Kaufvertrag nicht beurkunden.

Ein Haus- oder Wohnungskauf ist ein kein alltägliches Geschäft. Anders, als zum Beispiel an der Supermarktkasse, wird der Käufer nicht bereits mit Zahlung des Kaufpreises und Übergabe der Hausschlüssel, Eigentümer des Grundstücks. Bei einem Immobilienkauf erwirbt der Käufer nämlich erst dann Eigentum an dem Haus oder Grundstück, nachdem er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch sind noch zahlreiche Zwischenschritte erforderlich, um die sich der Notar für die Beteiligten kümmert. Für diese „Schwebezeit“ sieht der notarielle Kaufvertrag daher zum Schutz von Verkäufer und Käufer verschiedene Absicherungen vor.

 

a) Fälligkeit des Kaufpreises

 

Der Käufer möchte den Kaufpreis verständlicherweise erst dann zahlen, wenn er sicher sein kann, dass er das unbelastete Eigentum an dem Grundstück sicher erhalten wird. Der Notar wird zu diesem Zweck in dem Kaufvertrag bestimmte Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises definieren. Erst wenn alle diese Voraussetzungen vorliegen, muss der Käufer zahlen. Meistens wird der Notar in diesem Zusammenhang beauftragt, alle gerichtlichen, behördlichen oder privaten Erklärungen einzuholen und die erforderlichen Anträge zu stellen. Der Notar entlastet die Käufer und Verkäufer, indem er diese aufwendigen Vorgänge für sie übernimmt. Liegen dem Notar alle erforderlichen Unterlagen vor, teilt er dies dem Käufer mit (sog. Fälligkeitsmitteilung). Anschließend kann der Käufer zahlen, ohne ein Risiko einzugehen.

 Eine weitere Variante ist die Bezahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto. Die Abwicklung über ein Notaranderkonto löst zusätzliche Gebühren für die Beteiligten aus. Abgesehen von wenigen Ausnahmefällen ist ein Notaranderkonto heute jedoch in den meisten Fällen nicht mehr erforderlich, da es bessere oder gleichwertige vertragliche Gestaltungsköglichkeiten gibt. Gern prüfen wir für Sie, ob die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto in Ihrem konkreten Fall sinnvoll ist.

 

Schuldanerkenntnis und Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung

Normalerweise muss ein Gläubiger, der meint eine Forderung gegen einen anderen zu haben, den anderen erst einmal erfolgreich verklagen, um in das Vermögen des anderen die Zwangsvollstreckung betreiben zu können. Das ist langwierig und teuer. Um dies zu verhindern, verlangen sowohl der Verkäufer (im Kaufvertrag) als auch die finanzierende Bank (im Rahmen der Grundschuldbestellung), dass der Käufer ein Schuldanerkenntnis abgibt und sich wegen des Anspruchs des Verkäufers auf Kaufpreiszahlung und zugunsten der finanzierenden Bank wegen des Anspruchs auf Rückzahlung des Darlehens der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Kommt der Käufer diesen Pflichten nicht nach, braucht der Gläubiger den Käufer wegen des Anspruchs nicht extra zu verklagen. Er kann in diesem Fall vom Notar vielmehr die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung des Vertrages verlangen. Aus dieser vollstreckbaren Ausfertigung des Notars kann dann genau wie aus einem Urteil die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer betrieben werden.

Notaranderkonto

In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an die Bank des Verkäufers. Manchmal kann es aber im Interesse der Beteiligten sein, dass der Notar auch zur Kaufpreiszahlung eingeschaltet wird. Der Käufer zahlt den Kaufpreis dann zunächst auf das Anderkonto des Notars ein. Das Anderkonto ist zwar ein Konto des Notars, das dort liegende Geld gehört jedoch nicht ihm, sondern einem Dritten (sog. Fremdgeld). Im Kaufvertrag legen Verkäufer und Käufer fest, unter welchen Voraussetzungen der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen darf.

b) Bestandteile und Zubehör

Beim Kaufvertrag über ein Grundstück stellt sich die Frage, was alles mitverkauft werden soll. Fest eingebaute Sachen, wie beispielsweise die Badewanne oder Waschbecken, sind sogenannte wesentliche Bestandteile des Grundstücks und sind daher in jedem Fall mitverkauft. Um späteren Streit zwischen Käufer und Verkäufer zu vermeiden, sollte im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt sein, welche anderen Sache im Kaufpreis enthalten sind und mitverkauft werden. Dies gilt zum Beispiel für Dinge, wie die Einbauküche, Gartengeräte, im Gebäude vorhandene Baustoffe, wie übrige Fliesen, Lampen und andere Dinge. Es bietet sich daher an, dass die Beteiligten bei der Besichtigung des Hauses gemeinsam ein Verzeichnis der mitverkauften Gegenstände erstellen. Dieses kann dann später auch als Anlage zum Kaufvertrag genommen werden.

Erbbaurecht

Ein Haus und das Grundstück, auf dem es steht, bilden normalerweise eine untrennbare rechtliche Einheit. Wer Eigentum an dem Grundstück erwirbt, ist automatisch immer auch Eigenümer des darauf befindlichen Hauses. Wird ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, wirkt dies wie eine unsichtbare rechtliche Trennschicht zwischen Haus und Gründstück. Der Eigentümer des Grundstücks bleibt Eigentümer, während der Erwerber eines Erbbaurechts auf dem Grundstück des Eigentümers ein eigenes Haus haben (entweder ein neues bauen oder ein vorhandenes nutzen) darf. Dafür, dass der Eigentümer dem Erbbauberechtigten dies erlaubt, erhält er von ihm einen jählichen Geldbetrag, den sogenannten Erbbauzins. Erbbaurechte können wie Grundstücke selbstständig belastet oder veräußert werden.

c) Wirtschaftlicher Übergang

Der Käufer wird rechtlich erst mit der Eintragung ins Grundbuch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks. Oft wünschen die Beteiligten jedoch, dass der Käufer schon vorher das Haus oder Grundstück wie ein Eigentümer benutzen dürfen soll (sog. wirtschaftlicher Übergang). Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer alle mit dem Grundstück verbundenen Kosten (z.B. Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren). Auf der anderen Seite stehen ihm ab dem wirtschafltichen Übergang auch alle Nutzung aus dem Grundstück zu, zum Beispiel Mieteinnahmen. Der Zeitpunkt des wirtschafltichen Übergangs wird im Kaufvertrag festgelegt. Meistens erhält der Käufer den Hausschlüssel erst, nachdem er den Kaufpreis gezahlt hat.

d) Übergang des Eigentums

Der Verkäufer hat ein Interesse daran, sein Eigentum an dem Grundstück nicht aufzugeben, bevor der Kaufpreis bezahlt ist. Aus diesem Grund wird der Notar im Kaufvertrag angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumscheibung erst dann beim Grundbuchamt zu stellen, wenn ihm gegenüber nachgewiesen wurde, dass der Kaufpreis gezahlt wurde.

Auflassung

Das Grundstück kann, anders als bei beweglichen Sachen, nicht physisch „übergeben“ werden. An die Stelle der physischen Übergabe tritt daher beim Erwerb einer Immobilie die Auflassung. Bei der Auflassung erklären Käufer und Verkäufer schriftlich, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll.

3. Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar

Bei der Beurkundung des Kaufvertrages liest der Notar den gesamten Vertragstext laut vor, erklärt die wichtigsten Punkte und beantwortet den Beteiligten alle sich ergebenden Fragen. Anschließend wird die Urkunde von allen Beteiligten und zuletzt vom Notar unterschrieben. Das Original der Niederschrift wird vom Notar nach der Beurkundung sicher und vertraulich verwahrt.

Beurkundung

Der Notar bespricht und erläutert den Vertrag mit den Beiteiligten. Dabei ist er verpflichtet, den Vertrag vollständig vorzulesen, damit nichts übersehen wird. Sind die Beteiligten mit dem Vertrag einverstanden, unterschreiben Sie ihn. Anschließend bestätigt der Notar durch seine Unterschrift, dass er den Vertrag amtlich geprüft hat und die Beurkundung abgeschlossen ist. Das Original der Niederschrift wird anschließend sicher und vertraulich vom Notar verwahrt und zusätzlich bei der Bundesnotarkammer in einem digitalen Urkundenarchiv hinterlegt.

4. Abwicklung des Kaufvertrages

Zu den Aufgaben des Notars gehört auch die Abwicklung des Kaufvertrages. Er besorgt die behördlichen Genehmigungen, stellt beim Grundbuchamt die nötigen Anträge und kümmert sich um die Löschung von Belastungen im Grundbuch, wie zum Beispiel von Grundschulden.

Grundbuch

Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt, welches eine Abteilung des Amtsgerichts ist.  Aus dem Grundbuch ergeben sich die genaue Beschreibung des Grundstücks, wer der Eigentümer ist und mit welchen Rechten das Grundstück belastet ist (z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, Grundschulden, Hypotheken u.a.). Es ist ein Register, auf das man sich verlassen kann. Der Notar sieht das Grundbuch bei jedem Grundstückskaufvertrag für die Beteiligten ein und erläutert ihnen dessen Inhalt.

a) Schutz des Käufers: Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch

Eine der wichtigsten Aufgaben des Notars ist es, die Parteien vor sogenannten ungesicherten Vorleistungen zu bewahren. Er muss verhindern, dass der Käufer riskiert den Kaufpreis zu bezahlen ohne am Ende auch Eigentümer des (lastenfreien) Grundstücks zu werden. Zudem muss er Vorkehrungen dafür treffen, dass der Verkäufer sein Eigentum an dem Grundstück nicht verliert, solange die Zahlung des Kaufpreises nicht gesichert ist.

(Auflassungs-) Vormerkung

Die Auflassungsvormerkung „reserviert“ das Grundstück für den Käufer. Durch sie ist er vor dem zwischenzeitlichen Eigentumserwerb Dritter am Grundstück sowie vor der Insolvenz des Verkäufers geschützt. Die Vormerkung wird auf Antrag des Notars in das Grundbuch eingetragen.

b) Schutz des Käufers: Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen

Zum Schutz des Käufers überwacht der Notar die im Kaufvertrag definierten Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises. Er holt die sogenannte Negativ-Bescheinigung bei Vorkaufsrechten ein, besorgt erforderliche Genehmigungen und kümmert sich um die Freistellung des Grundstücks von bestehenden Belastungen, z.B. Grundschulden).

c) Fälligkeitsmitteilung an den Käufer

Liegen alle Fälligkeitsvoraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer dies mit und fordert ihn auf, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen.

d) Erklärung der Auflassung durch den Notar

Nach Bestätigung der Zahlung durch den Verkäufer stellt der Notar beim Grundbuchamt den Antrag auf Umschreibung des Eigentums.

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Um Ihnen die Beauftragung des Rechtsanwalts & Notars Thomas Seidel mit dem Verkauf Ihres Grundstücks oder Hauses so einfach wie möglich zu machen, bieten wir Ihnen verschiedene Möglichkeiten an, den Auftrag zu erteilen und uns die nötigen Informationen zu übermitteln. Am einfachsten ist es, wenn Sie den Onlinefragebogen auf unserer Website ausfüllen. Dieser ist dynamisch programmiert, sodass Ihnen auf der einen Seite stets nur die Fragen angezeigt werden, die für Ihren Fall wirklich relevant sind, auf der anderen Seite aber sichergestellt ist, dass nichts übersehen wird und wir für Sie den Vertrag erstellen können, der am Besten auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Selbstverständilich können wir Sie bei der Auftragserteilung auch unterstützen. Rufen Sie uns einfach an unter 040 320 46 390

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Sie sind sich noch nicht sicher und möchten vor der verbindlichen Beauftagung des notariellen Kaufvertrgas erst einmal unverbindlich mit einem Rechtsanwalt & Notar sprechen? Kein Problem. Rufen Sie uns gern an oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

 

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Notarkosten beim Hauskauf

 

Notarkosten für den Kauf einer Immobilie sind gesetzlich festgelegt

Die Notargebühren beim Hauskauf sind für alle Notare in Deutschland gesetzlich festgelegt. Jeder Notar kostet also gleich viel. Die Notarkosten für einen Immobilienkaufvertrag orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Maßgeblich sind dabei der Wert des Geschäfts (z.B. Kaufpreis für den Kaufvertrag) und die vom Notar vorzunehmenden Tätigkeiten. Gebührenvereinbarungen jeder Art sind dem Notar gesetzlich verboten.

Das notarielle Kostenrecht hat einen weiteren Vorteil: Die notarielle Beratung einschließlich der Entwurfstätigkeit ist in der Beurkundungsgebühr enthalten, unabhängig von der Schwierigkeit, dem Aufwand und der Anzahl der Besprechungstermine.

Die Kosten für einen typischen Immobilienkauf sollen anhand des folgenden Beispiels veranschaulicht werden. Gern können wir Ihnen die voruassichtlichen Gebühren für Ihren Hauskauf auch konkret ausrechnen. Sprechen Sie uns einfach an.

Notargebühren beim Kauf einer Immobilie | Beispielrechnung

Beispiel 1: Kaufvertrag Grundstück mit einer Vollzugstätigkeit (Vorkaufsrechtsanfrage, § 28 BauGB)

A verkauft an B ein Grundstück. Der Kaufpreis beträgt 50.000,00 €.

Der Notar holt im Auftrag der Beteiligten die Stellungnahme der vorkaufsberechtigten Gemeinde nach dem BauGB ein. Der Notar wird beauftragt, die Fälligkeit des Kaufpreises nach Eintritt der näher geregelten Fälligkeitsvoraussetzungen mitzuteilen. Die Auflassung wird erklärt. Der Notar soll den Vollzug der Auflassung erst dann beantragen, wenn A den Eingang des Kaufpreises bestätigt hat.

Gebührentatbestand – Werte (GNotKG) Geschäftswert KV-Nr. Satz Gebühr
Beurkundungsverfahren, §§ 97 Abs. 1, 47 50.000,00 € 21100 2,0 330,00 €
Vollzugsgebühr, § 112 50.000,00 €

22110

22112

0,5 50,00 €
Betreuungsgebühr, § 113 Abs. 1 50.000,00 € 22200 Nr. 2, 3 0,5 82,50 €
Dokumentenpauschale (72 Seiten) 32001 Nr. 1,2 10,80 €
Auslagenpauschale (Post- und Telekom-munikationsdienstleistungen 32005 20,00 €

Einsicht in das elektronische Grundbuch

(2 Einsichten je 8,00 €)

32011 16,00 €
Zwischensumme 509,30 €
Umsatzsteuer 19 % 32014 96,77 €
Rechnungsbetrag 606,07 €

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Achtung

Für die Aktualität und Richtigkeit der Angaben zu notariellen Gebühren auf dieser Website wird keine Haftung übernommen. Die Kosten richten sich nach der zum Zeitpunkt der Vornahme des Geschäfts jeweils gültigen Fassung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Auf die Höhe dieser Kosten haben wir keinen Einfluss.

Falls Sie ein konkretes Anliegen haben, sprechen Sie uns gern an. Wir werden Ihnen dann die voraussichtlich Gebühren für Ihren konkreten Einzelfall ausrechnen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) | Haus & Grundstück verkaufen

Was ist eine (Finanzierungs-) Grundschuld?

In den meisten Fällen muss der Käufer für den Kaufpreis einen Kredit aufnehmen. In diesen Fällen verlangt die finanzierende Bank vom Käufer zur Absicherung des Darlehens die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch. Die Bank möchte sich damit für den Fall absichern, dass der Käufer das Darlehen nicht zurückzahlen kann.

Der Notar beurkundet auch die zur Absicherung der Bank erforderlichen Grundschulden oder Hypotheken und veranlasst für die Beteiligten die Eintragung der Grundschuld als Belastung des Grundstücks im Grundbuch. Weitere Informationen zum Thema Grundschuld finden Sie hier.

Die Grundschuld hat die Hypothek heute weitgehend abgelöst. Der Vorteil einer Grundschuld gegenüber einer Hypothek besteht darin, dass sie beliebig oft als Sicherung für andere Forderungen „wiederverwendet“ werden kann. Welche Forderung mit der Grundschuld abgesichert werden soll, ergibt sich aus der sogenannten Zweckerklärung.

Die Redensart, wonach bei Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek des „Haus für die nächsten 30 Jahre der Bank gehöre“, stimmt so übrigens nicht. Denn nur der Käufer des Grundstücks wird Eigentümer und bleibt es auch, nachdem das Grundstück mit einer Grundschuld belastet wurde. Die Grundschuld räumt der finanzierenden Bank jedoch das Recht ein, das Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu Geld zu machen, sofern der Käufer seinen Zahlungspflichten aus dem Darlehensvertrag nicht ordnungsgemäß nachkommt.

Oft werden Grundschuldzinsen in Höhe von 15 % bis 20 % vereinbart und eingetragen. Dieser Zinssatz gilt allerdings nicht für das Darlehen. Die Zinsen für das Darlehen richten sich vielmehr danach, was der Käufer im Darlehensvertrag mit seiner Bank vereinbart hat. Der Zinssatz im Rahmen der Grundschuld ist vielmehr als eine „Obergrenze“ zu verstehen. Er soll nicht nur die Rückzahlung der Darlehenssumme nebst Zinsen absichern, sondern auch sämtliche etwaigen Verzugs- und Vollstreckungskosten im Rahmen einer möglichen Zwangsversteigerung mit abdecken. Ferner trägt dieser höhere Zinssatz im Rahmen der Grundschuld auch dem Umstand Rechnung, dass sich der Zinssatz für das Darlehen in Zukunft, insbesondere nach Ablauf einer garantierten Zinsbindung, erhöhen könnte.

Was bedeutet ein "Schuldanerkenntnis" und die "Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung"?

Normalerweise muss ein Gläubiger, der meint eine Forderung gegen einen anderen zu haben, den anderen erst einmal erfolgreich verklagen, um in das Vermögen des anderen die Zwangsvollstreckung betreiben zu können. Das ist langwierig und teuer. Um dies zu verhindern, verlangen sowohl der Verkäufer (im Kaufvertrag) als auch die finanzierende Bank (im Rahmen der Grundschuldbestellung), dass der Käufer ein Schuldanerkenntnis abgibt und sich wegen des Anspruchs des Verkäufers auf Kaufpreiszahlung und zugunsten der finanzierenden Bank wegen des Anspruchs auf Rückzahlung des Darlehens der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Kommt der Käufer diesen Pflichten nicht nach, braucht der Gläubiger den Käufer wegen des Anspruchs nicht extra zu verklagen. Er kann in diesem Fall vom Notar vielmehr die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung des Vertrages verlangen. Aus dieser vollstreckbaren Ausfertigung des Notars kann dann genau wie aus einem Urteil die Zwangsvollstreckung gegen den Käufer betrieben werden.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Werden Wohnungen oder Gebäude verkauft, die noch nicht fertiggestellt sind, handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Der Verkäufer wird in diesen Fällen als Bauträger bezeichnet. Mehr zum Thema Bauträgervertrag finden Sie hier.

Für den Verkäufer bietet der Bauträgervertrag Planungssicherheit. Dadurch sinken die Kosten und damit auch der Kaufpreis. Der Käufer profitiert davon, dass er das Objekt mitgestalten und an seine Wünsche anpassen kann.

Beim Bauträgervertrag sind eine detaillierte Baubeschreibung und die Baupläne von besonderer Bedeutung, da der Kaufgegenstand noch nicht besichtigt werden kann. Diese Unterlagen sollte sich der Käufer rechtzeitig vor der Beurkundung besorgen und prüfen.

Beim Bauträgervertrag wird der Kaufpreis meistens nicht direkt in einer Summe, sondern abhängig vom Baufortschritt in mehreren Raten gezahlt. Zudem wird hierbei in der Regel ein Zeitpunkt für die Fertigstellung des Objekts vereinbart.

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